Podpisując umowę z bankiem na kredyt hipoteczny często wiążemy się na długie lata. Jakie czynniki wpływają na przyznanie kredytu? Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę i co składa się na całościowy koszt kredytu? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć w niniejszym artykule.
Zanim rozpoczniemy starania o kredyt hipoteczny, powinniśmy zadbać o następujące sprawy:
- minimalny wkład własny, który powinien stanowić 20 % wartości nieruchomości. Istnieje możliwość 1/10 wartości nieruchomości jeśli osoba zaciągająca kredyt będzie posiadać dodatkowe zabezpieczenie lub ubezpieczenie.
- Zdolność kredytowa na interesującym poziomie. Oznacza to, że każdy bank w procesie oceny zdolności kredytowej bierze pod uwagę źródło oraz wysokość dochodów, wydatki, liczbę osób we wspólnym gospodarstwie domowym, wiek oraz historię kredytową.
Gdy spełnimy te dwa warunki możemy zacząć myśleć o porównywaniu warunków dostępnych ofert kredytów hipotecznych proponowanych przez banki.
Podstawą kosztów każdego kredytu są oczywiście odsetki w zamian za udzielenie pożyczki finansowej. Wysokość odsetek jest zmienna i uzależniona jest od dwóch elementów:
- stawki WIBOR, która ulega ciągłym zmianom i i jest to stawka oprocentowania, po jakiej polskie banki udzielają pożyczek innym międzynarodowym bankom. Najczęściej przyjmowany jest trzymiesięczny, sześciomiesięczny lub dwunastomiesięczny WIBOR.
- marży banku, czyli stałej składowej oprocentowania kredytu określonej przez bank. Składowa ta uzależniona jest od polityki jaką prowadzi dany bank. Istnieje zależność między wysokością marży a wkładem własnym. Im więcej wkładu własnego tym mniejsza marża. Marża uzależniona jest również od długości okresu kredytowania, czasem również od dodatkowych produktów takich jak założenie konta w danym banku, karta debetowa lub kredytowa, ubezpieczenia.
W chwili obecnej istnieje wyjątkowo niska stawka WIBOR, gdyż w kontekście 3 miesięcznego WIBOR od lutego 2015 roku stawka ta utrzymywała się na poziomie poniżej 2 pp. Przy aktualnych marżach, dostajemy zatem bardzo atrakcyjne oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Osoby, które chciałyby ubiegać się o kredyt muszą zdawać sobie sprawę, że niskie stopy procentowe, które dają atrakcyjne oprocentowanie wiążą się z większą zdolnością kredytową.
Przy zaciąganiu kredytu początkowa rata może wydawać się bardzo tania i atrakcyjna, jednak nie można zapominać o tym, że kredyt hipoteczny będzie spłacany przez długi okres co oznacza, że raty mogą ulegać wahaniom w zależności od sytuacji rynkowej.
Na stawki WIBOR kredytobiorca nie ma wpływu, natomiast na wysokość marży jak najbardziej. Banki bardzo często proponują obniżenie stawki w zamian za korzystanie z ich usług i produktów. Możemy skorzystać np z ubezpieczenia nieruchomości oferowanego przez bank lub wyrobić kartę kredytową czy założyć konto osobiste.
Oprócz odsetek, które naliczane są za udzielany kredyt banki naliczać mogą dodatkowe opłaty jak:
- prowizja, czyli opłata za skorzystanie z usługi udzielenia kredytu, zależna od kwoty kredytu. Taka opłata najczęściej musi być uiszczona z góry, przed uruchomieniem kredytu. Czasami jest ona doliczana do comiesięcznych rat kredytowych. Zdarza się, że bank nalicza aż 5 % prowizji.
- ubezpieczenie pomostowe, czyli takie, które bank nalicza jako zabezpieczenie do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej, co oznacza, że w księdze wieczystej musi pojawić się zapis uprawniający pożyczający pieniądze bank do zajęcia nieruchomości.
Wniosek o taki wpis leży zawsze po stronie kredytobiorcy. W zależności od obłożenia sądu zapis w hipotece może pojawić się nawet po kilku miesiącach. Do tego czasu bank będzie pobierał co miesięczną składkę na rzecz ubezpieczenia pomostowego lub podniesie marżę kredytu.
- opłata za wycenę nieruchomości w celu potwierdzenia rzeczywistej wartości nieruchomości, którą oceni bank.
- inne ubezpieczenia, nie zawsze są wymagane, jednak czasem bank może wymagać cesji na
życie najstarszego kredytobiorcy.
- inne prowizje i opłaty zapisane w umowie, jakie mogą pojawić się w trakcie długoletniej umowy jak np. Sporządzenie aneksu, przypomnienie o racie, wcześniejsza spłata itd.
Rozważając zaciągnięcie kredytu hipotecznego, należy zawsze pamiętać o wysokości wkładu własnego, gdyż od 2017 r. minimalna wymagana kwota wkładu własnego ulegnie zmianie.
